土地使用權(quán)出讓金是什么？土地使用權(quán)出讓金是怎么分類的？怎么計(jì)算的？在土地使用出讓金管理中存在的主要問題是什么？很多人對(duì)此都不是非常了解，下面，為您詳細(xì)介紹。

一、土地使用權(quán)出讓金概念

土地使用權(quán)可以出讓，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

國有土地使用權(quán)出讓金又叫國有土地使用權(quán)出讓收入，簡稱土地出讓收入或土地出讓金，是***以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

二、土地出讓金的分類與計(jì)算

土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：

一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；

另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，***者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。

土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。***者往往以樓面價(jià)來計(jì)算***效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算***成本，進(jìn)行估算***效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商***或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如***者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車庫等建筑物來償還地價(jià)。

三、我國土地出讓金管理存在的主要問題

1.出讓金帶來的豐厚財(cái)政收入，誘發(fā)了地方***的短期行為
大量賣地和圈地，一次性收取40－70年的出讓金，為地方***充實(shí)財(cái)政收入提供了機(jī)會(huì)，現(xiàn)屆地方***就可能運(yùn)用各種手段擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，這將使以后各屆***無法實(shí)現(xiàn)收益共享。這種“寅吃卯糧”的做法，既有悖于“代際公平性”，又有損于土地資源使用的有效性。

2.出讓金收益分配機(jī)制不合理，影響土地出讓整體效益
用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的辦法低價(jià)征地，用市場經(jīng)濟(jì)的辦法高價(jià)出讓，客觀上形成了多占地多得益的機(jī)制，既誘發(fā)了地方***批地賣地的沖動(dòng)，又為“尋租”提供了條件。土地資本巨額增值收益，大部分被開發(fā)商和地方***所獲取，而被征地農(nóng)民只能得到低額的補(bǔ)償費(fèi)，遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)農(nóng)民的權(quán)益損失，這使得農(nóng)民與地方***因征地補(bǔ)償問題而矛盾突出。另一方面，地方***所得的那部分出讓金主要用于城市開發(fā)和土地開發(fā)，出讓金分配向城市傾斜，城市的工業(yè)化、城市化飛速發(fā)展，而農(nóng)村卻出現(xiàn)了大量就業(yè)無門、社保無份的失地農(nóng)民,農(nóng)村建設(shè)也嚴(yán)重缺乏資本站入。在工業(yè)化和城市化過程中，農(nóng)民并沒有充分分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的成果，城鄉(xiāng)二元分割的體制裂痕在繼續(xù)擴(kuò)大。

3.土地出讓金制度不完善，易引發(fā)出讓金流失和官員尋租
土地要素的非完全市場化使***在征地供地過程中居于主導(dǎo)地位，而征收的出讓金又缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督管理，導(dǎo)致一些地方***違法違規(guī)出讓土地，擅自減免出讓金等，使出讓金大量流失。與之相對(duì)應(yīng)的是官員尋租現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。現(xiàn)有的土地出讓金制度為***官員的尋租活動(dòng)提供了巨大利益空間和權(quán)力發(fā)揮作用的活動(dòng)空間，涉及土地的案件數(shù)量多，涉及金額大，涉案人員職務(wù)高，而且容易發(fā)生窩案、串案。

包括土地出讓金的概念、分類、計(jì)算方式以及我國土地出讓金管理存在的主要問題，希望能對(duì)您有所幫助。如果您仍然有疑問，可以咨詢相關(guān)律師為您作進(jìn)一步解答。