一、不動產的概念

不動產（immovableproperty）和動產是財產劃分的兩種形態。不動產是指實物形態的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。

自然特性：不動產作為自然物的特性有：

1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。

2、個別性：也稱獨特性、異質性、具特色的，包括位置差異、利用程度差異、權利差異。

3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國土地有使用年限。

4、數量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限，經濟供給有彈性。

社會經濟特性：體現人們之間的社會關系和經濟關系的特性。

1、價值量大：與一般物品相比，不動產不僅單價高，而且總價大。

2、用途多樣性：也稱用途的競爭、轉化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經濟角度土地利用的優先順序：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動產涉及社會多方面，容易對外界產生影響。在經濟學中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。

4、權益受限性：由涉及廣泛性引起。***主要通過設置管制權、征收權、征稅權和充公權四種特權進行管理。

5、難以變現性：也稱為變現力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。

6、保值增值性：增值指不動產由于面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產能抵御通貨膨脹。

二、動產的概念

動產（movableproperty）是指能夠移動而不損害其經濟用途和經濟價值的物，一般指金錢、有價值的物品等。與不動產相對。動產是屬人主義，不動產是屬物主義。

得失變更上，動產是交付主義，不動產需登記。訴訟管轄及涉外法律適用上，動產是屬人主義，不動產是屬物主義。中國的動產善意取得的制度設計，亦應遵循債權***物權變動模式的一般規則，即以有效的債權合同為基礎，并結合交付和登記始發生物權變動。因此，動產善意取得不是基于無效合同，第三人強行“原始取得”所有權。第三人的善意也不能補正無權處分行為的效力，而是使得原所有權人的追及權受到限制。善意取得是根據無權處分人和受讓人對財產的“雙重占有公信力”而發生的。

三、不動產與動產的區別

1、權力設定方式不同

動產的轉讓和其他權利的設定不需要書面的形式，而不動產無權的轉讓和其他權利的設定必須采用書面的形式。

2、公示方式不同

動產的轉讓以交付為公示方式而不動產和其他權利的設定則以登記為公示方式。

3、權利派生的種類不同

動產可以派生出質權、留置權。而不動產可以派生出地上權、永佃權、典權、抵押權。

4、管轄不同

不動產產生的***由不動產所在地法院專屬管轄。

5、對他人的權利限制不同

不動產所有人和使用人為自己土地利用的方便，可以通過相鄰權或設定地役權而使用他人的土地，而動產不存在該權利。