貸款買房的具體流程如下：

第一步、選房、簽協議、付首付

選好房子，同房地產開發商或售房的原房主簽訂購房協議，然后支付首付款給對方。

第二步、提出申請、提交資料

準備好個人***、當地常住戶口本或者暫住證、經濟收入證明文件（比如銀行流水、存單）、購房協議與首付款收據等相關材料前往指定銀行營業網點進行申請，從柜臺處領取申請表進行填寫，填完確認一遍信息無誤再連同攜帶的資料一并交給工作人員。

第三步、審核、評估

銀行接受客戶的貸款申請后會對資料展開審核，并且查詢客戶的個人征信報告，同時會安排評估機構評估客戶所購房產的具體價值。等審批結果出來后，無論是否通過都會立馬發送消息通知客戶（若審批通過，將會核定貸款金額）。

第四步、簽合同、辦抵押

收到銀行發送的審批通過的消息通知后及時前往網點簽訂貸款合同，以及去當地房管部門辦理房屋抵押登記手續。

第五步、銀行放款

銀行會將貸款資金發放至客戶名下銀行卡當中（正常情況下會在一到兩個月內到賬），后續系統會將款項劃轉至房地產開發商或售房的原房主指定收款賬戶里。

貸款買房的注意事項主要有以下幾點：

1、弄清當地買房政策規定

不同城市，買房政策規定可能會有所不同，以長沙為例：

1）在長沙市穩定就業且無住房的非本市戶籍家庭連續繳納24個月個人所得稅或社會保險，在限購區域內限購1套商品住房。

2）市外遷入的戶籍家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外），落戶滿1年且在本市穩定就業，或在長沙市連續繳納24個月個人所得稅/社會保險，在限購區域內限購1套商品住房。

2、確保自己符合房貸要求

申請房貸要滿足的基礎條件是：

1）申請者年滿十八周歲，具備完全民事行為能力；

2）有當地有效居留身份，符合當地買房政策規定；

3）個人信用良好，征信報告里沒有不良記錄或嚴重負面信息；

4）擁有穩定、合法的經濟收入來源，具備按時償還貸款本息的能力。

若辦理的房貸類型為公積金貸款，還有以下幾點要求需要滿足：

1）公積金繳滿規定時間

一般需要連續按時足額繳存六個月及以上，且需要是當地繳存的住房公積金才能申請公積金貸款買房。若要用住房公積金在異地貸款買房，需要所在城市開通異地公積金貸款業務，且兩地住房公積金互通才行。

2）賬戶處于正常繳存狀態

如果住房公積金賬戶被封存，暫時辦理不了貸款，只有提取業務不受影響，需要等之后賬戶啟封、重新續繳上住房公積金后方才有機會辦理貸款。

3）公積金貸款次數未超限

若已經辦過一次公積金貸款，需要將該筆貸款還清，然后才能申請新的公積金貸款；如果已經辦過兩次公積金貸款，無論貸款是否結清，都無法再申請新的公積金貸款。

3、計算房貸的可貸額度

1）商業貸款

可貸額度取決于所購房產價值、個人資信水平和還貸能力等因素。

2）公積金貸款

①可貸額度與住房公積金賬戶余額有一定倍數關系；

②各地區會規定最高額度上限。

不同地區規定的倍數關系和最高額度上限可能不一樣，以長沙、深圳兩地為例：

長沙

①長沙市繳存職工(含省直分中心)可貸額度仍按借款人夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的15倍計算。

②長沙市住房公積金最高貸款額度為七十萬，生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度為八十萬。

深圳

①公積金貸款額度為申請人住房公積金賬戶余額的14倍，或者申請人和計算可貸額度的共同申請人住房公積金賬戶余額之和的14倍。

②個人申請貸款，額度最高不超過五十萬；共同申請人共同參與額度計算，貸款額度最高不超過九十萬。

4、買房要考慮經濟實力

1）經濟收入一般的客戶不建議選擇高價位、大面積的平層、別墅等等。

2）辦貸時提供給銀行的流水月進賬不能低于房貸月供的兩倍。

5、善用住房公積金

公積金貸款與商業貸款相比會更優惠：

1）利率更低

①公積金貸款

執行央行貸款基準利率，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。5年（含）以下和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年（含）以下和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

②商業貸款

利率以相應期限的LPR為定價基準加點形成，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行（LPR加60個基點）。

2）首付更少

①公積金貸款

建筑面積不超過九十平方米。首付最低只需要支付房屋總價款的20%；建筑面積超過九十平方米。首付最低需要支付房屋總價款的30%。

②商業貸款

首套房首付最低一般需要支付房屋總價款的三成左右（具體以當地經辦分行規定為準）；關于二套房首付比例規定，國務院明確規定最低不低于房屋總價款的40%。

6、要選擇好貸款銀行

1）房地產開發商一般會要求客戶去其合作銀行申請房貸。

2）客戶最好去自己業務往來多的銀行申請房貸。

3）大型商業銀行比城市銀行服務更好。

7、選定合適的還款方式

房貸的還款方式主要有兩種：等額本息和等額本金

1）等額本息

在整個還貸期間月還款額都保持一致（利息和本金占比會不斷變化，還款前期利息占比大，隨著客戶逐漸還款，利息占比逐月遞減，本金占比逐月遞增），適合收入處于較穩定狀態的客戶。

2）等額本金

會先將貸款總額等分，然后每月償還相同數額的本金和剩余貸款在該月產生的利息，因此月還款額會越還越少，適合有一定經濟基礎，能承擔前期較大還款壓力的客戶。