房子在中國不可避免地具有了金融屬性，而金融地本質就是利用價差，利息差，匯差來賺錢，房貸的利息本質是你使用的銀行貨幣的成本，這個成本的高低就表現在利率上。利率降低，你的利息支出減少，省到就是賺到。如下圖所示，歐美主要經濟體大多數房貸利率已經進入3%時代，

而我國利率一直高企，以北京為例18-19年北京房貸首套房貸利率在5%，二套在6%左右。按照25年期的等額本息計算，利息常常大于本金。

根據2022年9月6日，中國企業聯合會、中國企業家協會發布的數據，2022年中國最賺錢的10家企業中7家是銀行。

根據《財富》雜志2022年500榜單，全球最賺錢的15家企業中5家中國的銀行，而以金融立國的美國一家都沒有

正是這種居高不下的房貸利率讓工商銀行，農業銀行等昂首進入全球最賺錢企業名單，而付出的代價就出生人口的斷崖式下降（當然生活成本和育兒成本不只是取決于房子，但房子毫無疑問是最主要的矛盾），是2021年中國出生人口1062萬（國統局2022年1月18日公布），而2022年出生人口預測數據應該是754萬 – 784萬之間（公安部統計），作為對比三年困難時期最低谷的1961年出生人口數量也有1187萬人。

沒有人的發展毫無意義，所以2021年中辦、國辦印發《關于進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》開始全面整頓教培行業，減輕育兒成本，但是相比較于住房壓力，教培行業屬于小屋見大巫。這是住房成本房貸利率下降的國際國內背景因素。

2022年的加速：

2022年，國外烏克蘭危機，國內疫情，導致情況雪上加霜，10月社會消費品零售總額同比-0.5%，比上月下降3個百分點；房地產銷售金額同比-23.7%，比上月下降9.5個百分點；出口（以美元計）同比-0.3%，比上月下降6個百分點。10月新增人民幣貸款前值24700億， 逾期8000， 實際6152億； 社會融資規模前置35300億， 預期16000億， 公布9079億直接斷崖。消費、投資、出口三駕馬車全部失靈。壓力到達頂峰。

中國存款準備金率數據按月更新，01-01-1985至12-01-2022期間平均值為13.0%，共456份觀測結果。 該數據的歷史最高值出現于11-01-2011，達21.0%，而歷史最低值則出現于08-01-2003，為6.0%。

與此對應的是2022年4月25日和2022年12月5日央行兩次下調存款準備金率各0.25個百分點，降至7.8%，到達自2003年以來的最低值。市場LPR也分別于1月、5月、8月三次下降，目前一年期

存款準備金率下降是釋放供給端的流動性，傳導到貸款基準利率LPR也就一降再降，目前一年期貸款基準利率是3.65%，5年期貸款基準利率是4.3%， 而自從2020年之后，房貸利率=當期LPR+X（BP，base points）,也就是說商業貸款首套利率原則上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。與我國歷史數據相比，略有降幅，但是與其他主要經濟體相比，還是處于絕對高位。這是房貸利率下降的第一個區間。鑒于2022年12月5日央行剛下調了存款準備金率以及近期對房地產供給側流動性的一系列政策利好，LPR有望近期內再次下降。

這是房貸降息的本來含義，也有一種降息轉貸是按揭貸款轉為抵押經營貸，短期資金可以做到3%，長期資金可以做到4%以下，與其他主要經濟體的差距有所收窄，但經營貸資金原則上是不能流入房地產股市的。

按照各國房地產市場發展的客觀規律，利率必然是一個從高到低的過程，我國目前的房屋按揭貸款利率雖然有所降低，但仍有很大下調空間，可以說按揭貸款利率進入4%，甚至3%是大勢所趨，只是時間長短的問題。

人無法賺到自己認知以外的錢，只有認識到了房貸利率下降的背景和原因，及其必然性，才能春江水暖鴨先知，消除對降息轉貸的不理解和懷疑，近水樓臺先得月， 降低資金使用成本。甚至謀定而后動，不僅可以成功保值自己的實體資產，還可以達到資產的增值。